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Notre blog

1, 2 et 3 étapes pour acheter votre bien immobilier.

février 2019

Après des mois de recherche, Marie et Jean ont trouvé la maison de de leurs rêves. Avant d’y vivre heureux, ils devront réaliser un parcours d’achat en plusieurs étapes.

1.     L’offre d’achat.

Après une contre visite, Marie et Jean rédigent une offre au(x) vendeur(s) au prix de vente (éventuellement à un prix inférieur) sous certaines conditions (souvent sous réserve d’obtention d’un crédit). L’offre peut être limitée dans le temps. Si le(s) vendeur(s) accepte(nt) l’offre aux conditions proposées, ils signeront un compromis de vente devant notaire.

2.     Le compromis de vente.

Le vendeur a obligation de remettre un dossier complet de diagnostics techniques. En contrepartie de son engagement, l’acquéreur verse généralement un dépôt de garantie de 10% du prix d'achat. Cette somme correspond soit à un acompte sur le prix si la vente se réalise, soit à un dédommagement du vendeur si l’acquéreur ne veut pas signer l’acte définitif. Toutefois, l’acquéreur bénéficie d’un délai de rétractation de 10 jours à compter du lendemain de la notification du compromis. Le notaire indique une date pour la signature de l’acte définitif. Si l’acquéreur n’a pas obtenu son crédit avant cette date, il peut poursuivre la vente s’il obtient un autre financement ou y renoncer.

3.     L’acte de vente.

Le jour de la vente, vendeur, acquéreur, notaire et agent immobilier se réunissent à l’étude notariale. L’acquéreur procède auparavant  à un virement correspondant au solde du prix de vente et à une provision pour frais. Il s’acquitte également de la taxe foncière auprès du vendeur selon le principe du « prorata temporis ».

Après lecture et signature des documents, le notaire remet une attestation de vente aux parties. L’acheteur repart avec les clefs de son nouveau bien (généralement, il aura effectué une dernière visite du bien accompagné de l’agent immobilier avant de se rendre chez le notaire) avant de recevoir son titre de propriété après l’achèvement des formalités de publicité auprès de la conservation des hypothèques (formalité assez longue qui prend plusieurs semaines). L’acquéreur bénéficie encore d’un délai de rétractation de 10 jours à compter du lendemain de l’acte de vente.


La valorisation immobilière : mode d’emploi.

janvier 2019

Pourquoi faut-il valoriser son bien immobilier avant la vente ?

Une raison parmi d’autres : des acquéreurs exigeants dans l’Aude. Dans ce département où le marché de l’immobilier n’est pas tendu, les potentiels acheteurs se voient proposer de nombreux biens à la visite facilitant la comparaison entre eux. Pour se démarquer et vendre sa propriété au juste prix, la valorisation immobilière est devenue une quasi-nécessité.
Rangement, petits travaux ou aménagement, les options sont multiples.
L’objectif est de faire ressortir les atouts de votre bien. Pour cela, il est indispensable de dépersonnaliser (le visiteur pourra imaginer sa propre décoration), de désencombrer (l’acheteur pourra visualiser les volumes) pour faciliter la circulation dans l’espace et permettre la projection. Toutefois, dans la mesure du possible, il est préférable de laisser quelques meubles pour faire en sorte que la fonction de chaque pièce soit identifiable. De même, l’agencement de ces meubles doit permettre de gagner de l'espace supplémentaire et de donner l'impression de volumes plus grands. C’est également l’occasion de créer une mise en scène pour attirer l’œil sur les qualités du bien : une fenêtre offrant une belle vue, un accès aisé vers un extérieur, un dressing bien agencé…
Toutefois, ces conseils n’ont de sens que si tous les petits travaux ont été réalisés : veillez à recoller les plinthes, remplacer une poignée de porte ou un robinet défectueux, changer une vitre fêlée ou un joint de salle de bain, fixer un seuil de porte… A défaut, le visiteur pensera que le logement n’a pas été entretenu et qu’il devra entreprendre des travaux coûteux ce qui l’incitera à négocier fortement le prix à la baisse. Aussi, n’oubliez pas de nettoyer et de ranger avant les visites afin de procurer des sensations de confort et de bien-être.

Enfin, rappelons que la première impression est primordiale et peut déclencher le coup de cœur immobilier alors n’oubliez pas de soigner également votre extérieur. Mettez le visiteur dans les meilleures dispositions et donnez-lui envie d’entrer dans votre bien.



Agent immobilier, agent commercial, mandataire, de quoi s'agit-il ?

novembre 2018

N’est pas agent immobilier qui veut ! Toute personne travaillant dans l’immobilier endosse le rôle d’intermédiaire entre acheteurs et vendeurs pour faciliter la vente ou la location d’appartements, de maisons et autres locaux commerciaux. C’est une prestation de services qui relève du tribunal de commerce pour l’activité et de la Chambre de commerce et d’industrie (CCI) pour l’obtention de la carte professionnelle. Cependant, la profession est réglementée et le titre d’agent immobilier ne concerne que peu de professionnels.

Pour exercer en tant que tel, il est indispensable d’être titulaire de la carte professionnelle qui s’obtient sous condition de diplômes ou d’expérience professionnelle. Le niveau minimum requis est bac+3 dans les domaines juridique, économique, commercial ou un brevet de technicien supérieur (BTS) « professions immobilières ». Une expérience professionnelle d’au moins 3 ans en tant que salarié dans le secteur est également valable si détention du baccalauréat ou équivalent. A défaut, la personne doit avoir exercé pendant au moins 10 ans un emploi salarié ou au moins 4 ans en tant que cadre salarié.

Toutefois, la profession est surtout composée d’agents commerciaux indépendants ou de mandataires. Ils n’ont donc pas de lien de subordination directe avec l’agent immobilier mais agissent au nom, et pour le compte du mandant, en vertu d’un mandat (et non pas d’un contrat de travail) signé avec l’agent immobilier. C’est un rapport de société (SARL, SAS pour l’agence) à société (micro entreprise pour l’agent commercial). Ils ne peuvent en aucun cas rédiger des promesses, des actes ou des conseils juridiques.
Ainsi, le fait d'utiliser le titre d'agent immobilier sans être titulaire de la carte expose à une peine de 6 mois de prison et 7 500 € d'amende.


 

Achat immobilier :  faites confiance à votre agent immobilier local!

octobre 2018
 

Ce n’est pas une surprise, bon nombre de clients et notamment les plus jeunes (25-35 ans) ont un recours limité aux professionnels de l’immobilier notamment parce qu’ils en ont une image dégradée.
Et pourtant, depuis l’adoption de la Loi ALUR en 2014, la profession a été considérablement règlementée et assainie. Ainsi, le contrôle des compétences par la Chambre de Commerce et d’industrie (CCI) qui délivre désormais les cartes professionnelles est bien réel. De même, la formation continue obligatoire pour les agents immobiliers en fait de véritables experts capables d’examiner un bien immobilier « sous toutes ses coutures » depuis l’isolation du toit jusqu’à la vérification de la chaudière et de la filtration de la piscine.
Surtout, le professionnel de l’immobilier est tenu par des devoirs tel que le devoir de conseil vis-à-vis du client et le devoir de vérification comme le métrage de la surface habitable, le lot cadastral, les servitudes, la jonction au tout à l’égout ou la propriété même du bien. Il maîtrise parfaitement l’historique des ventes réalisées dans le secteur et connait donc le prix exact du mètre carré sur le marché local.
Lorsque le client se retrouve seul face au propriétaire vendeur, il n’est pas rare que l’annonce sur un site internet ne corresponde pas tout à fait à la réalité : des mètres carrés en trop (le garage, la buanderie sont inclus dans la surface habitable…), du terrain ajouté (par rapport au plan cadastral…), des pièces qui ne sont pas des chambres (absence d’ouverture sur l’extérieur, surface inférieure à 9m²…) et des équipements en mauvais état qui ne seront pas vérifiés au cours de la visite et de la contre visite.
Bref, pensant économiser les honoraires d’agence (qui correspondent pourtant à une somme de services indispensables comme la commercialisation, la diffusion sur internet, les vérifications évoquées plus haut, les conseils d’achat en termes de procédures vis-à-vis du financement, du notaire…) les clients achètent un bien souvent au-dessus du prix du marché et qui ne correspond pas entièrement à l’annonce souvent trop flatteuse.
Pour toutes ces raisons, il est rassurant et sécurisant pour l’acheteur de bénéficier du travail d’un professionnel de l’immobilier. Un achat d’une telle envergure engage le couple, la famille pour plusieurs années.
Pensez donc à diviser le montant des honoraires par le nombre d’années que vous allez vivre dans votre bien et vous noterez que l’agent immobilier représente un coût marginal dans vos dépenses globales…



Des honoraires, pas des commissions !

 septembre 2018
 

Régulièrement dans la presse et dans la vie quotidienne, les honoraires des agents immobiliers sont sévèrement critiqués à tort puisqu’ils correspondent à une « rémunération due aux personnes exerçant une profession libérale en échange de leurs services ».
Il s’agit bien d’une prestation de services (au pluriel) offerte par une profession règlementée par des Lois et non pas une commission (terme souvent employé lorsqu’on souhaite critiquer) qui est une somme d'argent qui peut être versée à un intermédiaire pour avoir « mis en contact » un vendeur et un acheteur sur un marché.
On voit bien ici que « mettre en contact » est réducteur et n’est pas très glorieux pour un professionnel de l’immobilier ! Être un simple intermédiaire renvoi l’image peu amène d’un entremetteur dans une entreprise « louche » voire « hors la loi » !
Et pourtant, des professionnels dans d’autres secteurs perçoivent des honoraires sans qu’ils ne soient pourfendus comme les architectes, les avocats, les ingénieurs-conseils, les médecins, les notaires…
Alors pour replacer les honoraires de l’agent immobilier à leur juste place et les justifier en passant, il faut prendre en compte et connaitre ses fameux services.
Il y a d’abord la connaissance des Lois qui régissent le marché immobilier, sans lesquels une vente, une location ne peuvent pas se faire correctement sauf à spolier la clientèle. Cela passe par des formations continues qui sont obligatoires en immobilier soit environ 2 jours par an…tous les métiers n’y sont pas soumis. Il faut sans cesse être à jour des techniques immobilières.
Il y a ensuite la connaissance du marché immobilier qu’il soit local ou national. Et cela a un coût comme celui de rédiger des sous seing privés, avis de valeur en tenant compte des ventes réalisées, la vérification sur place du bien : c’est-à-dire y passer quelques heures pour le mesurer, le photographier et la vérification sur pièces : les documents cadastraux, contrôler les documents du propriétaire puis ceux de l’acquéreur, etc.
Ce sont aussi des services d’informations et de vérifications  qui sont délivrés aux acteurs de la transaction immobilière.
Il y a enfin un service commercial qui constitue de loin l’essentiel des honoraires par les dépenses occasionnées pour la tenue d’une agence immobilière, le coût des salariés, la diffusion des annonces sur Internet permettant des contacts à l’étranger et dans toutes les régions de France. Il faut ajouter les taxes, impôts, etc.
Surtout, l’agent immobilier bénéficie d’assurances, de garanties financières, de médiateur et d’avocat qui garantissent la sécurité des relations entre les clients.
Bref, on est loin de la simple mise en relation entre un acheteur et un vendeur. Cette image réductrice « colle à la peau » des agents immobiliers et ne tient pas compte de l’ensemble des services rendus.



L'agent immobilier et la maîtrise du temps. 

août 2018
 
Dans l’immobilier, la maîtrise du temps est essentielle pour réussir une transaction. En effet, le temps du propriétaire, n’est pas celui de l’agent immobilier ni celui de l’acquéreur. Donc la plus-value de l’agent immobilier consiste bien à mettre en phase les curseurs de ces différents acteurs.
Le propriétaire vendeur est le plus souvent calé sur l’année calendaire avec, en perspective, notamment le paiement de la taxe foncière et de la taxe d’habitation encore en vigueur. Ainsi, la mise en vente d’un bien est souvent envisagée en début d’année. L’objectif est de conclure une vente à l’été pour ne pas payer la totalité de la taxe foncière (partage au « prorata temporis » avec l’acquéreur au moment de la vente) et pour ne pas payer la facture du chauffage pendant l’hiver.
L’acquéreur est moins lié à la saison qu’il n’y paraît. En effet, le développement des offres sur le web et la digitalisation des agences lui permettent de chercher sur internet toute l’année. Dans le passé, l’acquéreur devait attendre la diffusion des annonces au printemps pour visiter lors des périodes de grandes vacances ou de weekends prolongés. Désormais, l’acquéreur peut déplacer son curseur comme il l’entend et peut visiter un bien plus tard dans la saison, espérant faire une affaire. Toutefois, certains acquéreurs sont toujours liés à la saisonnalité comme les fonctionnaires mutés l’été et d’autres le premier janvier.
L’agent immobilier, quant à lui, est tributaire de tous les acteurs et doit concilier le temps des propriétaires avec celui des acquéreurs. Pour ce faire, il diffuse ses annonces au quotidien sur le web et poursuit la quête des mandats quelle que soit la période de l’année… toutes ses actions commerciales deviennent permanentes. Surtout, il doit ajuster son action commerciale au temps des acteurs principaux. Le propriétaire vendeur peut ne pas être pressé de vendre dans le but de réussir à vendre son bien « au bon prix ». L’acquéreur peut être pressé pour emménager au plus vite et payer moins de loyers. La situation inverse est aussi vraie.
Entre les deux temps qui s’opposent, le travail de l’agent immobilier consiste à faire entendre les arguments, à aménager des étapes de réflexion, à convaincre tout au long de la négociation pour obtenir l’alignement des curseurs.
Ce savoir-faire est bien un véritable service… et comme dans le reste de l’économie : le temps, c’est de l’argent !

 



Fonctionnaires et militaires, à vos cartons !

mai 2018
 
Le printemps est souvent annonciateur de la mobilité des militaires et des fonctionnaires. Les ordres de mutation et les nouvelles affectations sont publiés et la préparation des cartons de déménagement commence.
Première ou énième mutation, ce changement est toujours un moment compliqué mêlant angoisse et excitation. Nouveau travail, nouveaux collègues et surtout nouvel environnement pour soi et sa famille. Il faut trouver un logement dans une région que l’on ne connaît pas nécessairement. « Quels sont les quartiers qui correspondent le mieux à mon mode de vie ? Comment faciliter l’installation de ma famille ? Comment dégager assez de temps et de disponibilité pour me renseigner, visiter… ? Sur qui puis-je compter pour m’aider ? » La liste des questions est longue et peut décourager, pourtant une bonne préparation est essentielle pour une installation rapide et efficace.
Pour les militaires, la reconnaissance de garnison est une opportunité remarquable mais trop courte si la préparation en amont n’a pas été suffisante. Ceux qui ne peuvent pas se déplacer avant leur prise de fonction doivent passer des heures sur internet. ACASAT immobilier vous propose son expertise et un accompagnement sur-mesure pour répondre à cette problématique.
Située à côté de la caserne Iéna et à proximité de Laperrine, l’agence est ouverte le samedi. Nous nous  engageons à rechercher et à sélectionner des biens afin de vous proposer un circuit de visites groupées et optimiser ainsi votre court déplacement à Carcassonne.
Contactez-nous. Nous vous présenterons nos offres commerciales.
Bienvenue et bonne installation à Carcassonne !

 



Le printemps, la saison des transactions immobilières.

avril 2018


Au printemps, les bourgeons éclosent, les oiseaux reviennent et cherchent un nouveau nid. Les annonces de biens immobiliers fleurissent aussi entre les mois d’avril et de juin. Pourquoi cette saisonnalité ? Est-ce donc le bon moment pour acheter ?
En effet, le printemps semble être le moment idéal pour la transaction immobilière. Les raisons sont multiples :

  1. Le moral des acquéreurs est en hausse avec le retour des beaux jours.

  2. La signature d’un compromis de vente au printemps facilite une installation l’été, permet une rentrée scolaire sereine en septembre pour les enfants et correspond souvent à une mutation professionnelle.

  3. Les biens sur le marché sont nombreux. Les futurs acquéreurs profitent d’un large choix.

  4. Les vendeurs doivent alors proposer leur bien au juste prix dans cette période concurrentielle.

Pour bien vendre et bien acheter, le printemps présente donc de nombreux avantages même si chaque projet immobilier reste unique et s’inscrit dans un contexte familial, économique et social plus vaste.



Vendeurs : 3 raisons de s’adresser à une agence immobilière.

mars 2018


Vous souhaitez vendre votre bien et vous vous demandez s’il est utile de le confier à un professionnel ? Après tout, vous êtes celui ou celle qui connaît le mieux votre logement alors que peut vous apporter un agent immobilier ?
Résumons les arguments en 3 avantages majeurs.

1. Vendre au juste prix.

Lorsque l’on vend la maison ou l’appartement dans lequel on a vécu de nombreuses années, où les enfants ont grandi, où l’on s’est investi dans les travaux et la décoration… on lui attribue une valeur affective souvent éloignée de sa valeur réelle.
L’agent immobilier s’appuie sur des données objectives telles que les caractéristiques du logement, son état ou sa localisation, le prix moyen du mètre carré et la comparaison avec les autres ventes locales. Il connaît précisément le marché et estime donc le bien à son juste prix.


2. Gagner en efficacité.

Vous pouvez poser une pancarte devant chez vous, mettre des annonces sur les journaux et internet mais cela affecte votre budget et demande une grande disponibilité. Par ailleurs, des études ont révélé que les biens mis en agence sont vendus trois fois plus vite. Vous gagnez donc du temps en passant par un professionnel qui met en œuvre des moyens conséquents (heures consacrées à la recherche d’acquéreurs et aux visites, mise en œuvre d’une publicité multimédia pour une excellente visibilité).


3. Obtenir des garanties.

Un professionnel de l’immobilier sécurise la transaction. Il connaît la solvabilité des acquéreurs, la règlementation en vigueur et les techniques de négociations. Il vous conseille et vous accompagne dans l’ensemble des démarches. Il peut rédiger le compromis de vente et proposer la séquestration d’un dépôt de garantie.
L’agent immobilier est un facilitateur et un intermédiaire de choix dans un processus de vente complexe.
Pour conclure, passer par une agence immobilière permet de réaliser une transaction sécurisée, en toute sérénité, au plus vite et au juste prix.